Comprare, vendere, affittare casa: perché affidarsi ad una agenzia immobiliare?

La casa è il bene primario degli italiani.

Circa l’80% delle famiglie sono proprietarie della casa in cui abitano. Si cambia casa per soddisfare le mutate esigenze del nucleo familiare, conseguire maggiore qualità dell’abitare, disporre di maggiori servizi, usufruire di abitazioni concepite per una maggiore efficienza energetica.

Spesso vengono sottovalutate le problematiche correlate all’acquisto o alla vendita. Il mondo del mattone è caratterizzato da regole e procedure complesse e articolate, non sempre del tutto chiare ai non addetti ai lavori.

L’acquisto della casa comporta scelte importanti e delicate nella vita di una persona in quanto, spesso, rappresenta l’investimento dell’intero risparmio di una famiglia, ivi compreso quello futuro, se il pagamento avviene mediante l’accensione di un mutuo ipotecario.

 

Comprare, vendere, affittare casa: quale strada scegliere?

Chi si appresta ad acquistare un immobile ha a disposizione essenzialmente 2 alternative:

a) può acquistare l’immobile direttamente da un soggetto privato;

b) può rivolgersi all’intermediario professionale: l’agenzia immobiliare.  

Chi decide di operare in modo autonomo deve comunque essere ben consapevole delle molteplici problematiche connesse ad una tale attività. Per definire l’acquisto o la vendita di un immobile si debbono valutare innumerevoli condizioni, che partono dai criteri che soddisfano le specifiche esigenze, ma poi si intrecciano con le problematiche connesse a regolarità, requisiti, obblighi, vincoli. Agire personalmente richiede tempo, programmazione e metodo. Chi è interessato all’acquisto può iniziare la ricerca personale dell’immobile con una ricognizione della zona che interessa e annotare i numeri telefonici indicati nei cartelli affissi sui portoni che pubblicizzano gli immobili in vendita; ottimo è anche il passaparola con gli amici, parenti, nelle portinerie degli stabili o con gli amministratori e negozianti della zona che più di altri conoscono il quartiere. È altresì possibile consultare gli annunci sui principali quotidiani locali o riviste specializzate nonché le inserzioni su internet.

Una strada simile può essere percorsa da chi vuole vendere il proprio immobile: gli strumenti vanno dall’esposizione del classico cartello VENDESI sul portone, alla pubblicazione sui giornali specializzati e sui siti e portali immobiliari in Internet di un annuncio nel quale siano indicate con chiarezza le caratteristiche strutturali, planimetriche e il prezzo.

In entrambi i casi è necessario dedicare molto tempo a studiare e seguire tutti i passaggi e non si deve avere fretta o tempi prestabiliti da rispettare. In ogni caso è auspicabile che chiunque decida di acquistare o vendere casa in prima persona abbia un minimo bagaglio di conoscenze sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili, tale da consentirgli di concludere una compravendita al riparo da possibili rischi. Detti rischi sono di varia entità ed importanza: vanno dal massimo della perdita dell’immobile e di tutto quanto pagato per lo stesso, al minimo di aver valutato male certi costi (ad esempio del mutuo, o del trasferimento di proprietà) oppure di trovarsi proprietari della casa, ma con problemi legali di lunga e onerosa soluzione generic cialis online best price. Il consiglio è, quindi di esaminare tutti gli aspetti concernenti la compravendita e, comunque, di farsi assistere in caso di dubbi da esperti del settore.

Comprare, vendere, affittare casa: la scelta di affidarsi ad una agenzia immobiliare.

La maggior parte delle  compravendite immobiliari fra privati vede l’intervento di un intermediario professionale, l’agenzia immobiliare. La complessità delle operazioni legate ad una compravendita e le competenze dalla stessa richieste rendono infatti consigliabile avvalersi di un operatore professionale, in grado di assistere il privato, compratore e venditore dell’immobile, e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali opportunità.

Il ricorso ad un professionista fornisce al soggetto maggiori garanzie sul buon esito dell’affare oltre a tutti i servizi che l’intermediario è tenuto a fornire ad entrambe le parti venditore e compratore.

L’art. 1754 del Codice Civile identifica il mediatore (agente immobiliare) come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti (venditore e compratore) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza.

Oltre all’attività fondamentale di mettere in contatto le parti, l’agente immobiliare ha, ai sensi del comma 1 dell’art. 1759 del Codice Civile, un specifico “ obbligo di comunicare alle parti le circostanze (a lui note), relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso”. Tale disposizione è volta ad impedire che un mediatore, per lucrare un compenso, svolga l’attività di intermediazione anche nella consapevolezza che le parti concluderanno certamente un affare privo di convenienza  cioè caratterizzato da un vizio d’origine e quindi destinato a essere annullato dalle parti. Dall’enunciato del suddetto articolo si può così sintetizzare il principale dovere del mediatore,  consistente nell’obbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti o conoscibili secondo il criterio della diligenza professionale.

Comprare, vendere, affittare casa: le verifiche prima di affidarsi ad una agenzia immobiliare.

Ci sono alcune regole fondamentali da seguire quando ci si rivolge ad un’Agenzia immobiliare. In primo luogo occorre verificare se ci si trova davanti ad un agente immobiliare abilitato. Sono frequenti infatti i casi di soggetti abusivi e dotati di scarsa professionalità che, privi di iscrizione e coperture assicurative, si propongono come mediatori.

In secondo luogo è necessario prestare particolare attenzione alla modulistica. La legge infatti prevede che se l’agente immobiliare utilizza appositi moduli questi debbano essere depositati preventivamente in copia (art. 5 L.39/89) presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla conformità dei moduli utilizzati alle disposizioni di legge.

Tali moduli o formulari inoltre, oltre ad essere chiari e di facile comprensione, devono indicare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto, incarico di mediazione), il nome del proprietario ed il titolo di proprietà nonché il termine di stipula dell’atto definitivo. Il cliente deve pretendere dall’agente immobiliare copia di qualsiasi modulo che abbia sottoscritto e che deve essere controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.Tutte le parti del modulo, inoltre, devono essere compilate e si devono barrare quelle voci che appositamente non si vogliono compilare. È bene che tutti i dettagli degli accordi risultino per iscritto, compresa l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento, oltre ai servizi compresi nella provvigione e quelli invece che ne sono esclusi e dovranno essere pagati a parte. Anche il prezzo di vendita dell’immobile va sempre definito con chiarezza e fatto oggetto di accordo scritto.

Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l’acquisto della casa, è necessario poi che nella proposta sia indicato specificatamente che la sua efficacia è subordinata all’erogazione del finanziamento e che quindi non produrrà nessun effetto  senza l’avverarsi di tale condizione sospensiva.

Inoltre è necessario ricordarsi che gli importi versati a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato direttamente al proprietario venditore

È molto importante in ogni caso sia per chi compra che per chi vende leggere con molta attenzione il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose. Al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per consentire al cliente di leggerlo attentamente.

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